Счастливый обладатель загородного дома знает на практике и по собственному опыту, что первым и одним из наиболее важных этапов строительства недвижимости за городом либо в черте города является выбор участка. Подбор земельного участка под строительство включает в себя учет многих факторов, что в дальнейшем поможет избавить обладателя от многих проблем при непосредственном возведении строения.
Известно, что любое приобретение недвижимости, будь-то дача, дом либо обычный загородный земельный участок, является наиболее выгодным вложением собственных средств. Но перед подобным вложением стоит детально разобраться в земельном законодательстве, поскольку не все земли подходят для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что бы вам не обещали не слишком честные риэлторы, тем более при покупке земли на вторичном рынке. В итоге, процесс застройки земельного участка, как минимум, повлечет за собой ряд столкновений в нормирующих правах, и, как максимум, полный юридический запрет на строительство.
Определимся сразу с термином ИЖС, и что обозначает данное понятие с юридической точки зрения. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является определением назначения использования земельного участка. При расположении участка в черте пределов населенного пункта, при окончании его застройки, владелец получает прописку в возведенном доме и почтовый адрес.
Чтобы избежать многих коллизий и в дальнейшем жить спокойно в собственном доме, предоставим на рассмотрение для ознакомления со многими факторами при подборе, приобретении и оформлении земельного участка, нашу статью. Заметим, что крайне полезной данная статья будет исключительно для РФ, поскольку с юридической процедурой приобретения и оформления участков земли в других странах мы не знакомы.
В ст. №7 земельного кодекса РФ можно найти определения семи категорий земель. Перечислим данные категории:
- земля сельхоз назначения;
- земля населенных пунктов;
- земли, несовместимые с ИЖС: промышленности, транспорта, энергетики и других назначений;
- земля особо охраняемого объекта и территории;
- земли водных фондов;
- земли лесных фондов;
- земля запаса.
С юридической стороны правовой режим использования земельных участков предопределяется не только исключительно категорией, но и определенным целевым назначением. Градостроительный кодекс Российской Федерации включает достаточно много назначений, поэтому рассмотрим те, которые позволяют совершать сооружение домов частного характера.
С участками ИЖС мы разобрались выше, их целевое назначение нам более чем понятно. Земли с подобным целевым назначением относятся к землям населенных пунктов, на которых возможно возводить строение по индивидуальному особому проекту, учитывая личные предпочтения. Кроме этого, отдельно стоящий дом не должен превышать трех этажей, а при оформлении прописки у владельца появляется возможность на подключение и оказание администрацией округа коммунальных услуг.
На земельных участках с иным целевым назначением, например, садовом либо дачном участке, которые имеют отношение к категории земель сельхоз назначения, также возможно возвести дом. Но, участок при этом, будет оформлен, например, в дачном кооперативе либо в садовом некоммерческом товариществе, а получить прописку в нем не представляется возможным. Поясняется это тем, что дом на «земле сельхоз назначения» не предопределен под постоянное место проживания. К тому же, на участке сельхоз назначения вы обязаны выращивать плодово-ягодные растения и овощи. Данный порядок, как застройки, так и планировки садовых земельных участков определяется по СНиП 30-02-97 «Планировка, застройка территорий садоводческих объединений».
Ознакомившись с категориями и целевыми назначениями земель, поговорим о более сложном с юридической стороны этапе, таком как приобретение участка земли в частную собственность либо его аренда под строительство жилого сооружения.
Приобрести земельный участок, предназначенный под частное строительство, можно с помощью двух способов. Первый способ наиболее простой и общеизвестный: купить на вторичном рынке у частного лица. Второй способ предполагает выкуп участка у муниципалитета либо из собственности государства.
Приобретение земельного участка из государственного земельного фонда возможно двумя способами: с предварительным согласованием зон местоположения объекта и без предварительного согласования. Заметим, что жилищное строительство предусматривает процедуру покупки без предварительного согласования пунктов размещения объекта, поэтому при приватизации государственной земли актуален именно второй способ в случае с возведением частного жилого строения.
Существуют категории лиц, которые могут получить земельный участок в собственность совершенно бесплатно: Герои Российской Федерации и Советского Союза, полные кавалеры Ордена Славы, Герои Социалистического труда, кавалеры Ордена Трудовой Славы трех ступеней. В нашей стране не каждый достиг подобных заслуг перед Родиной, поэтому далее в статье поговорим именно о приобретении земельного участка.
Поговорим более подробно о приобретении земельного участка на вторичном рынке. Процессуально покупка земли у частного лица осуществляется на много быстрее и проще, чем процесс выкупа участка из муниципальной либо государственной собственности. Однако необходимо быть готовыми к тому, что вторичный рынок предоставит на порядок выше цены на стоимость участка.
Приобретение земельного участка у продавца участка, которому он принадлежит, предполагает заключение договора продажи земли с учетом требований, которые изложены в параграфе №7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст. 549-552; 554-557). Договор должен иметь письменную форму с изложенными следующими обязательными условиями:
- предмет договора, то есть указываются данные, позволяющие четко определить участок земли, который продается. Эти данные должны содержать точное месторасположение участка, общую площадь, целевое назначение и категорию земли.
- прописывается цена земельного участка, которая устанавливается по договоренности сторон.
Право собственности на участок земли перейдет к вам от бывшего обладателя, если данный переход зарегистрирован в системе неотъемлемой государственной регистрации. Заметим, не договор купли-продажи регистрируется, а именно переход прав на недвижимость. Детали договора, составленного в трех экземплярах, купли-продажи земельного участка согласовываются перед подписью документа, далее договор подписывается двумя сторонами, и переходят к следующему этапу – государственной регистрации перехода прав собственности на землю, что и рассмотрим ниже более подробнее.
Государственная регистрация регулируется Федеральным законом, а само разъяснение порядка регистрации перехода прав на собственность можно найти в Методических рекомендациях, утвержденных Министерством юстиции.
Переход прав регистрируют в учреждениях юстиции, специализирующийся по регистрированию прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрация происходит в органе района расположения земельного участка, на который вам необходимо получить право собственности. Пакет документов для регистрации прав собственности подается в регистрационный орган и продавцом и покупателем:
- заявление по поводу регистрации прав;
- квитанция, подтверждающая оплату регистрационной процедуры;
- документы, которые удостоверяют личность и документы, подтверждающие полномочия покупателя;
- договор купли-продажи участка земли;
- кадастровый план земли.
При подаче пакета документов в регистрационный орган, факт приема фиксируется в книге учета, и выдают расписку, подтверждающую получение правоустанавливающих документов, в полном комплекте, на государственную регистрацию. В расписке указывают перечень документов, которые вы подали для регистрации.
В течение месяца юстиция может рассматривать ваше заявление, которое было подано вместе с пакетом документов, и принимать решение. Процесс длительный, поскольку данная процедура включает следующие производимые аспекты:
- производится правовая экспертиза и подтверждается законность договора продажи;
- устанавливается отсутствие прав третьих лиц и обременений на земельный участок, являющийся предметом договора. Также устанавливаются другие факторы, которые могут повлечь незаконность и недействительность сделки купли-продажи.
- вносятся записи о государственной регистрации прав собственности на участок земли в Единственный государственный реестр.
После произведения всех проверок, регистрационный орган ставит надписи на правоустанавливающих документах и выдает форму Свидетельства о государственной регистрации права на собственность. Исключительно данный документ и является государственным подтверждением права собственности на конкретный объект.
Любое частное лицо, будь то юридическое либо физическое, имеет возможность приватизировать землю, то есть получить в частную собственность государственную землю, но за плату. Немотивированный отказ в предоставлении участка земли юридическим лицам либо физическим исключает Земельный кодекс, в котором также существует перечень причин, по которым возможен отказ в приватизации:
- земли зарезервированы для нужд местного самоуправления либо для государства;
- Федеральным законом может быть установлен запрет на приватизацию отдельных земельных участков;
- участок изъят из оборота.
Выше мы уже рассматривали способы приобретения ИЖС и знаем, что для жилищного строительства участки из государственного земельного фонда подлежат выкупу без предварительного согласования. Государственный фонд может предоставить земельный участок для застройки без заблаговременного согласования точек размещения объектов исключительно через проведение торгов, которые проводятся в виде аукционов. Исключение может быть предоставлено лицам, с которыми был предварительно заключен договор о развитии территории, которая находится на границе ранее застроенной территории этим лицом.
До выставления участка на аукцион до торгов, необходимо произвести некоторый ряд действий, которые определены в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Процедура предоставления интересующего вас участка должна обеспечиваться органами местного самоуправления либо местными органами исполнительной власти, в распоряжении которых и находится данный участок земли. План действий собственника земельного участка (органа самоуправления либо органа исполнительной власти) при предоставлении участка частному лицу, следующий:
- земельный участок формируется соответственно требований Федерального закона;
- определение целевого назначения участка, конечно же, в данном случае для ИЖС;
- формируются тех. положения на подключение к инженерным коммуникациям соответственно Правил определения, предоставления тех. условий подключения объекта возведения к инженерно-техническому обеспечению;
- после принятия решения о торгах, происходит публикация информации о проведении самого аукциона либо конкурса в средствах массовой информации, и принимаются заявления от других лиц.
Выше перечислены аспекты, которые возлагаются на государственный орган, но не стоит сидеть и дожидаться торгов либо аукциона. Для того, чтобы получить желаемый участок стоит произвести некоторые действия:
- подать заявление на предоставление земельного участка в местный орган власти;
- заказать выкопировку. На выкопировке предоставлен топографический план интересующего участка земли;
- выяснить положение интересующего участка, то нет ли никаких обременений, например, прав третьих лиц и т. д. Для подобного выяснения также подается заявление с приложенной выкопировкой плана участка земли. В отсутствие каких-либо обременений на выкопировке будет проставлен штамп.
- следует подать заявление с выкопировкой земельного участка для выяснения запретов на застройку на интересующем земельном участке. Запреты на застройку могут быть по причине, например, проходящего через участок трубопровода.
- заявление на предоставление участка под жилищное строительство в аренду либо в собственность, вместе с полученными документами, подаются в местные органы управления для окончательного рассмотрения и принятия решения.
После выполнения указанных выше действий, органы принимают соответственно решение о проведении аукциона, информация о данном процессе размещается в средствах массовой информации. В зависимости от вашего заявленного права, предметом аукциона становится право собственности либо право аренды на конкретный земельный участок под ИЖС. Стоимость земельного участка гораздо ниже вторичного рынка и определяется по данным земельного кадастра. В течение текущего месяца после опубликования информации об аукционе в средствах массовой информации, заявления на участие в конкурсе могут подавать другие лица. Если заявлений больше не поступило, то вы имеете полное право на выкуп участка по номинальной стоимости.
После проведения аукциона вам на руки должны выдать протокол, на основании которого производится заключение договора аренды либо покупки участка земли под жилищную застройку с последующей гос. регистрацией прав на земельный участок.
Чаще всего договор аренды заключается не больше чем на три года. В течение данного времени земельный участок должен застроиться соответственно с его целевым назначением. При выполнении данного условия участок в последующем передают в частную собственность.
